43条2項2号とは？接道義務の例外規定をやさしく解説

不動産に関する書類を読んでいるとき、「43条2項2号」という表記に出くわして、何のことか分からずいったん飛ばした、という経験がある方は少なくないと思います。

こんにちは、『ゴイノワ』のナギです。この言葉、実は建築基準法にある「接道義務の例外規定」のことで、再建築不可と言われた土地に関係する重要な制度なんです。

この記事では、43条2項2号がどういう意味の言葉なのか、似た規定である1号との違いは何か、そして実際にどんな場面でこの言葉が出てくるのかを順にほどいて解説していきます。

まず「接道義務」から押さえる

建築基準法43条2項2号を理解するには、まず「接道義務」という前提を知っておく必要があります。建築基準法では、建物を建てる土地は、幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならないというルールが定められています。これが接道義務です。

この義務が設けられた理由は、災害時の避難経路や、消防車・救急車が通れるルートを確保するためです。道路に面していない土地に家を建ててしまうと、緊急時に対応できない状況が生まれかねません。

ただし、日本には古くから使われてきた細い路地や、法律上の道路と認定されていない通路に面した土地がたくさん存在します。そういった土地が「接道義務を満たせない」というだけで一律に建て替え禁止になってしまうと、困る人が多く出てきます。

43条2項2号は「許可制度」のこと

建築基準法43条2項は、接道義務を満たせない土地に対して設けられた例外規定です。その中の2号が、「特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した場合は建築できる」というルールになります。

少しかみ砕くと、「接道義務はクリアできていないけれど、交通上・安全上・防火上・衛生上、問題がないと認められれば、行政が許可を出すことができますよ」という制度です。この許可を取ることで、本来なら再建築できない土地でも、建物を建てることができるようになります。

昔の法令では「43条1項ただし書き」と呼ばれていた規定で、今でも「43条但し書き」という呼び方が不動産業界ではよく使われています。2018年の建築基準法改正で条項の番号が変わり、現在の「2項2号」という表記が使われるようになりました。

1号と2号、どう違う？

43条2項には1号と2号があります。ここが迷いやすいところなので、一度立ち止まって整理しておきたいと思います。

大きな違いは建築審査会の同意が必要かどうかです。2号は建築審査会の審査を通さなければならない分、手続きに時間がかかり、審査のハードルも高めになる傾向があります。

簡単に言えば、1号は「認定」、2号は「許可」です。認定はあらかじめ定めた基準に当てはまるかを確認するだけですが、許可はその都度、審査会が判断するという流れになります。

許可が下りる基準ってどう決まる？

43条2項2号の許可を得るためには、建築審査会の同意が必要です。ただ、案件のたびに一から審査するのでは非効率なため、多くの自治体があらかじめ「この条件を満たせば建築審査会の同意を得たものとして扱う」という基準を設けています。これを「包括同意基準」や「一括同意基準」と呼びます。

たとえば「空地の幅が○ｍ以上」「道路に接する延長が○ｍ以下」など、自治体ごとに具体的な数値が定められています。同じような条件の土地でも、自治体によって許可が下りるかどうかが変わることがあるのは、この基準の違いによるものです。

包括同意基準に当てはまらない場合は「個別提案基準」として個別に審査されますが、こちらはより時間がかかります。まずは自分の土地がある自治体の基準を確認するところからスタートするのが現実的です。

申請の流れをざっくり見ておく

43条2項2号の許可を申請するときの流れは、おおむね次のようになります。

事前相談が実質的なスタートラインになります。申請する土地の状況や建築計画の内容を持って、まず窓口で相談するのが一般的な進め方です。

再建築不可物件とどう関係する？

「再建築不可物件」という言葉を聞いたことがある方は多いと思います。これは、接道義務を満たしていないために、今ある建物を壊したあとに新しい建物を建てることができない土地のことです。

43条2項2号の許可を取得することで、こうした再建築不可物件でも例外的に建て替えが可能になる場合があります。ただし、許可が下りるかどうかは土地の状況と自治体の基準次第なので、「許可があれば必ず建て替えられる」ということではありません。

不動産売却の場面でも、43条2項2号の許可が取れる見込みがある物件かどうかで、査定価格に差が出ることがあります。再建築不可のまま売却すると相場より大幅に低い価格になりやすいですが、許可の可能性があると示すことで価値が上がるケースもあります。

この言葉が出てきたら確認したいこと

43条2項2号という言葉に出会ったとき、まず確認しておきたいのは「その土地が接道義務を満たしているかどうか」です。満たしていない場合に、この規定の出番が来ます。

許可を取るための手続きには一定の時間とコストがかかるため、土地の購入を検討している場合は事前に調べておくことをおすすめします。「見た目は道路のように見えるけれど、法律上の道路には当たらない」という通路に面した土地で、このケースに当たることが多いです。

自治体ごとに包括同意基準が異なるため、同じような条件の土地でも地域によって結果が変わります。わたしが気になっているのもそこで、同じ土地を見ていても自治体によって判断が分かれるという点は、理解しておくと損がないと思います。

まずは「どの道に面しているか」から確認を

43条2項2号とは、接道義務を満たせない土地に対して、建築審査会の同意を前提に特定行政庁が例外的に建築を許可する制度のことです。昔の「43条但し書き」という呼び方もほぼ同じ意味を指しています。

1号（認定）と2号（許可）の違いは、建築審査会の同意が必要かどうかの一点に集約されます。2号のほうが審査のステップが多い分、手続きに時間がかかります。許可基準は自治体ごとに異なるため、まずは土地のある自治体の窓口や公式サイトで確認するのが確実な進め方です。

「再建築不可」と聞いて諦めてしまう前に、43条2項2号の対象になりえる土地かどうかを一度確認してみる価値はあります。自治体の建築指導課などに相談すれば、その土地がどの基準に当てはまるかを教えてもらえます。