3000万円控除とは？マイホーム売却で使える特例をわかりやすく説明

2026年4月20日

マイホームを売ることになって、税金の話を調べはじめると「3000万円控除」という言葉が出てきますよね。数字がインパクトあるせいか、なんとなくすごい制度だとは思いつつ、仕組みがよくわからないまま読み流してしまっている方も多いんじゃないでしょうか。

『ゴイノワ』のナギです。不動産の売却は人生でそう何度も経験することじゃないので、関連する制度に慣れていなくて当然だとわたしは思っています。だからこそ、言葉の意味の芯から先に押さえておきたいんですよね。

この記事では「3000万円控除」の意味、どんな人が使える制度なのか、注意しておきたい点まで順番に見ていきます。

3000万円控除ってどんな制度？

正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。長いのでふつうは「3000万円控除」や「3000万円特別控除」と呼ばれています。

マイホームを売却したときに発生した利益（譲渡所得）から、最大3,000万円を差し引ける制度です。売却益がまるごと3,000万円以内におさまるなら、税金がゼロになる可能性があります。

「控除」というのは、課税の対象となる金額を減らす操作のことです。所得税や住民税が軽くなる仕組みで、最大3,000万円という額は家の売却においてかなりの影響を持ちます。

この控除を理解するには、「譲渡所得」という言葉を先に押さえておく必要があります。不動産を売ったとき、手元に入ってきた金額がそのまま所得になるわけじゃなくて、買ったときの費用などを引いた「利益部分」が課税対象になります。

計算式はシンプルで、売却価格から取得費と譲渡費用を引いた金額が譲渡所得です。たとえば5,000万円で売れた家でも、購入費や仲介手数料などで合計3,300万円かかっていれば、譲渡所得は1,700万円になります。

この譲渡所得がプラスになる場合に税金がかかります。3000万円控除は、その譲渡所得をさらに最大3,000万円まで差し引ける制度です。先の例なら1,700万円の譲渡所得から3,000万円を引けるので、課税対象がゼロになります。

この特例を受けるには、いくつかの要件があります。所有期間の長さは問いません。1年しか住んでいなかった家でも、条件を満たせば使えます。

「3年以内」というのが案外見落とされやすいポイントです。引っ越してから時間がたちすぎると適用できなくなるので、売却を検討している場合はスケジュールに注意が必要です。

ここがわたしが一番「ちゃんと確認しておいてよかった」と思ったポイントです。3000万円控除と住宅ローン控除は、原則として併用できません。

住宅ローン控除を使うには、「新居に住み始めた年の前2年間と、住み始めた後3年間に3000万円控除を受けていないこと」という条件があります。つまり、売却した家で3000万円控除を使うと、新しく買った家でローン控除を使えなくなる可能性があります。

どちらが得かは売却益の大きさや住宅ローンの残高によって変わります。どちらかを使う前に、税理士や不動産会社へ相談するのが確実です。

ナギ

どっちが得か、一度計算してみる価値はありますよ

似た制度に「特定居住用財産の買換え特例」があります。どちらもマイホーム売却に使える特例ですが、仕組みが全然違います。

買い替え特例は税金がなくなるのではなく、次に売ったときまで先送りされる仕組みです。3000万円控除のほうが即効性はありますが、売却益が3,000万円を超えた場合は超えた分に課税が残ります。